Wie op vandaag een eigen woning koopt geeft verhoudingsgewijs 17% aandeel van het inkomen meer uit dan in 1980. Voornamelijk de laagste inkomenscategorieën komen hierdoor nagenoeg niet meer in aanmerking om een eigen huis te kopen. We merken in deze groep een aanzienlijke verschuiving ten opzichte van 20 jaar geleden. Als vandaag 39% van de gezinnen met een laag inkomen zich eigenaar mag noemen was dit rond de eeuwwisseling nog 56%.

Wat is de oorzaak van deze daling?

De oorzaak is meervoudig:

1) Duurdere woningen:
De prijzen van woningen zijn verhoudingsgewijs meer gestegen dan de inkomens. M.a.w., woningen zijn relatief duurder geworden tegenover vroeger.

2) Renovatieplicht sedert 1 januari 2023:
De door de overheid opgelegde renovatieplicht zet de betaalbaarheid van vastgoed onder druk. Woningen met een EPC-label E of F moeten na eigendomsoverdracht (Datum notariële akte) binnen de 5 jaar gerenoveerd worden en minimum een label D halen. Vanaf 2028 zal een label C de verplicht te halen norm worden. Deze renovatiekosten jagen de leninglast de hoogte in.

3) Strenger beleid banken hypothecair krediet:
Als reactie hierop worden de banken strenger in het toekennen van een hypothecair krediet. Het aandeel eigen inbreng tegenover het ontleende bedrag wordt groter. Om in het dagelijks onderhoud te voorzien leggen banken nu een minimum van € 1.400,- / maand op waar dit voor een alleenstaande tot voor enkele jaren nog op € 1.200,- gehouden werd. Gezinnen met een beperkt inkomen krijgen het steeds moeilijker om een lening goedgekeurd te krijgen. In het jaar 2020 kon nog 32 % van de Belgische gezinnen in deze inkomensgroep een modale gezinswoning kopen. Vandaag is dat cijfer gezakt naar 24 %. M.a.w., de nog min of meer betaalbare woningen worden duurder door de eraan verbonden verplichte renovatiekosten en de woningen waaraan geen noodzakelijke kosten vasthangen zijn budgettair niet meer haalbaar voor deze lagere inkomenscategorie.

Wat zijn de gevolgen?

De gevolgen laten zich raden. De aankoop van vastgoed valt terug en situeert zich enkel nog bij de financieel sterkere inkomensklassen. De lagere inkomens en jonge koppels of alleenstaanden komen steeds meer op de huurmarkt terecht. Daarenboven dient de verhuurder ook voor zijn huurwoning een energielabel voor te leggen en wordt de kwaliteit van huurwoningen steeds beter bewaakt. Dit is meteen een bijkomende reden waarom veel jonge gezinnen kiezen voor een betaalbaar alternatief en dus heel bewust gaan huren.

Afhankelijk van je financiële draagkracht gaat de oude volkswijsheid nog steeds op of niet meer. Eigendom in vastgoed verwerven en hiervoor een hypothecair krediet afbetalen werd altijd al beschouwd als een vorm van sparen. Het stuk kapitaal dat je elke maand aflost is als een som geld in je eigen spaarvarken stoppen. Echter, vandaag is de rente dermate gestegen dat je gedurende de eerste 5 jaar van de looptijd van je lening voornamelijk intresten betaalt. Dit maakt dat kopen gedurende de eerste 5 jaar van de afbetaling gemiddeld € 128,- / maand duurder is dan huren. Die verhouding lag rond 2018 en 2019 nog omgekeerd. In die periode kwam je er als koper van een gemiddelde woning al bij de eerste aflossing goedkoper vanaf dan als huurder van diezelfde woning. In zulk vastgoedklimaat was het “slimmer” om onmiddellijk te kopen en de “eerste huurjaren” om een eigen kapitaaltje op de spaarrekening te vergaren over te slaan. Jonge koppels kochten in die tijden in eerste instantie een klein appartementje en verkochten dat enkele jaren later met een relatieve winst zodat ze een grotere woning konden aankopen. Maar het tij is wat dat betreft volledig gekeerd en deze formule heeft dus zijn beste tijd gekend.

Door deze huidige situatie koelt de vastgoedmarkt stilaan af en zullen de prijzen veel minder snel stijgen. Deze tendens wordt nu reeds opgemerkt. In de markt van de wat oudere woningen met erg veel “verplichte” renovatiekosten wordt zelfs een zekere prijsdaling verwacht.

Kopers hoeven echter niet te panikeren en sterke prijsdalingen te vrezen. Immers, woningen die energetisch hoog scoren zullen nog steeds in waarde blijven stijgen. Daarenboven blijven er enorme voordelen verbonden aan het verwerven van een eigen woning. Je hoeft je niets aan te trekken van stijgende aan de index verbonden huurprijzen. De rentelast van je lening zal mettertijd dalen, huurprijzen kunnen enkel maar stijgen. Daarenboven geeft een eigen woning het geruste gemoed van een ouderdomsverzekering. Doordat je later geen huur meer zal moeten betalen loop je minder risico om op je oude dag in armoede terecht te komen of om zwaar in te boeten op je levensstandaard.

Conclusie

De algemene conclusie is dubbel. Indien je kapitaalkrachtig genoeg bent blijft kopen de eerste optie. Voor wie financieel minder ademruimte heeft is huren een goed alternatief.