Gebruik onze ervaring. Bel voor een afspraak 015 51 45 40.

06/07/2018

Investeringsvastgoed: Bescheiden woningen zorgen voor het beste rendement

Investeren in baksteen? Het advies van Eric Verlinden, de gedelegeerd bestuurder van Trevi Group, luidt: koop een bescheiden woning. Het nettorendement in die categorie kan oplopen tot 4 procent.

Investeren in baksteen? Het advies van Eric Verlinden, de gedelegeerd bestuurder van Trevi Group, luidt: koop een bescheiden woning. Het nettorendement in die categorie kan oplopen tot 4 procent. Eric Verlinden is een scherpe waarnemer van de Belgische woningmarkt. De gedelegeerd bestuurder van Trevi Group bekijkt de toestroom van investeerders in het baksteensegment met een geïnteresseerde, maar bedachtzame blik.

Iedereen lijkt wel te willen investeren in vastgoed. Heeft de investeringsmarkt het al eerder zo goed gedaan als nu?
ERIC VERLINDEN. “Nee, dat denk ik niet. De vastgoedmarkt blijft natuurlijk bijzonder interessant. De hypotheekrente is ongekend laag, spaargeld brengt nagenoeg niets op en de fiscale situatie is stabiel. Zolang dat zo blijft, is er geen reden waarom de investeringsmarkt weer zou krimpen.

Wanneer kan er een omslag komen?
VERLINDEN. “Pas als de rente weer stijgt, zullen al die investeerders hun aandacht op andere activa richten. In de huidige omstandigheden kan de markt gemakkelijk een rentestijging van 3,5 tot 4 procent opvangen. Als ze verder stijgt, zal de activiteit fors vertragen. Maar zover is het nog lang niet.” “Eén zaak verdient evenwel bijzondere aandacht. Er is een nauw verband tussen investeringen en de huurvraag. Als die twee niet op elkaar afgestemd zijn, gaat het faliekant mis. De mensen die in serviceflats hebben geïnvesteerd, kunnen daarvan meespreken. De capaciteit van de markt om assistentiewoningen en dergelijke te absorberen, is zwaar overschat. Je moet daarom voorzichtig zijn.

Hoe is het nu met de huurvraag gesteld?
VERLINDEN. “Die neemt toe in de stadscentra, die het voornaamste deel van de investeringsmarkt vormen. Je ziet het zowel in Brussel als in Antwerpen, Namen, Gent en Luik. De forse vraag in Brussel zal zich naar verwachting spoedig uitbreiden naar andere grote steden. De vraag stijgt omdat de woningprijzen stijgen en het almaar moeilijker wordt eigenaar te worden.” “Wat ook een rol speelt, is dat de jonge generatie liever een tijdje wacht voor ze toegeeft aan de wens eigenaar te worden. Het gevolg is dat mensen niet langer tot hun 28ste huren, maar tot hun 35ste. Ze willen nog wat langer van het leven genieten.

Zijn de appartementen die nu uit de grond gestampt worden, wel aangepast aan dat huurderspubliek?
VERLINDEN. “Er is duidelijk een wanverhouding tussen enerzijds de woningen in het hogere middensegment en het dure segment, waar de productie veel te groot is vergeleken met de stabiel gebleven vraag, en anderzijds het goedkope en het lagere middensegment. Daarnaast is er een grote diversiteit op de markt. Hét appartement met twee slaapkamers bestaat niet. Je vindt er van 185.000 euro, maar ook van 450.000 euro. De diensten die samen met een vastgoedproduct worden geleverd, zorgen voor grote prijsverschillen. Het evenwicht van de markt zal voor een wezenlijk deel afhangen van de afstemming van de producten op de wensen van de kopers. Want je mag niet vergeten dat je vooral voor huurders moet bouwen en niet voor investeerders. De promotoren zullen dus aan de verwachtingen moeten beantwoorden.

Zien we een nieuwe golf investeerders die wel hun deel van de koek willen, maar geen zin hebben in al het gedoe dat het beheer van een eigendom met zich brengt?
VERLINDEN. “Ja, dat is duidelijk. Er komen almaar meer investeerders op de woningmarkt die totaal geen affiniteit met vastgoed hebben. Zij moeten begeleid worden en over een aantal diensten kunnen beschikken. Ze willen woningpakketten.”

Kiezen zij om andere redenen voor vastgoed dan ervaren investeerders?
VERLINDEN. “Nee. Iemand die spaargeld op zijn rekening heeft staan, doet daar zelf niets mee. Ze willen datzelfde principe hanteren in het vastgoed en zich niet bezighouden met het beheer. Ze willen gewoon dat de investering die ze als goede huisvader doen, meer geld opbrengt. En tegenwoordig hoeven ze naast de ondertekening van de akte bij de notaris ook niets meer te doen. De huur wordt elke maand gestort en het beheer wordt uitbesteed. De mensen vinden de stabiliteit van deze activa interessanter dan het ren- VASTGOEDFLITSEN 1729 7 UIT DE MEDIA dement ervan. Ze zijn ruim tevreden met 3 procent netto.

Welke soort eigendommen kiezen ervaren investeerders?
VERLINDEN. “De ervaren investeerders vinden we op de secundaire markt. Ze willen een hoger rendement dan we in de nieuwbouw kunnen vinden. Ze hebben al een aanzienlijke portefeuille met eigendommen en maken tijd vrij om die te beheren. Als ze zich aan nieuwbouw wagen, zoeken ze vooral een terrein waarop ze een gebouw met vijf of zes appartementen kunnen bouwen. We voegen daaraan toe dat de grote investeerders, die tussen 3 en 4 miljoen investeren, zich in het nieuwbouwsegment vooral richten op appartementen met één slaapkamer, ofwel de bescheiden woningen (van 2000 tot 2500 euro per vierkante meter, nvdr).”
Waarom?
VERLINDEN. “Omdat bij zulke eigendommen de meerwaarde en het rendement het hoogst zijn. Op de Brusselse huurmarkt is de vraag het grootst in het goedkope en het lagere middensegment (met een huur van 600 à 800 euro, nvdr). De investeerders kunnen rekenen op een bezettingsgraad van 98 of 99 procent. Een ander voordeel is dat de promotoren de markt niet overspoelen met dergelijke producten. Bij producten van 3500 euro per vierkante meter zie je het tegenovergestelde. Het zal in de toekomst moeilijk worden die te verhuren.”
Wat is het maximumrendement dat een investeerder uit nieuwbouw kan halen?
VERLINDEN. “4 procent. En dan hebben we het nog altijd over het goedkope segment. Er is weinig verschil tussen de huurprijs voor een project van 2000 of 2500 euro per vierkante meter en een van 3500 euro per vierkante meter. In het eerste geval bedraagt de huur 10 euro per vierkante meter en in het tweede geval 12 euro, terwijl het verschil in aankoopprijs bijna dubbel zo groot is. Als je een mooi rendement wilt, zul je je moeten bezighouden met het beheer. Ook al ga je daarmee tegen de algemene trend in.”

BRON: CIBWEB en Trends Vastgoedgids

Wij schatten uw woning vrijblijvend

Contacteer Immo Margriet

Probeer een ander beeld