Gebruik onze ervaring. Bel voor een afspraak 015 51 45 40.

22/01/2019

Het nieuw Vlaams Huurdecreet: wat zal er veranderen voor huurders en verhuurders?

Op 1 januari 2019 trad de nieuwe regelgeving m.b.t. woninghuur in Vlaanderen in werking! Hieronder bespreken wij de voornaamste wijzigingen.

Algemeen
Het Vlaams Woninghuurdecreet vervangt de Woninghuurwet, de wet zoals we deze kenden vóór 01.01.2019, integraal. Daarnaast werd er tevens een specifiek huurregime voor studentenhuisvesting in het leven geroepen. De nieuwe regelgeving is van toepassing op de huurovereenkomstenen voor hoofdverblijfplaats of studentenhuur die vanaf 01.01.2019 ondertekend worden. Huurovereenkomsten die voor die datum worden afgesloten, blijven onder de regeling van de Woninghuurwet vallen.

Belangrijkste accenten van het Vlaams Woninghuurdecreet

*Duur en opzegtermijn
Als basis wordt nog steeds uitgegaan van een huurcontract van 9 jaar, uiteraard blijven ook de contracten van korte duur bestaan. Voor zover dus niets nieuws onder de zon. Op vlak van opzegmodaliteiten is er wel één en ander gewijzigd: opzeg voor eigen gebruik: tijdens de eerste drie jaar van de huurovereenkomst kan enkel de verhuurder zelf opzeggen voor eigen gebruik. Pas na het verstrijken van de eerste driejarige periode, kan het eigen gebruik ook toegepast worden voor de echtgeno(o)t(e), de partner, de kinderen, etc. Tevens wordt de wettelijk samenwonende partner gelijkgesteld met de echtgeno(o)t(e); hierdoor tracht het Huurdecreet tegemoet te komen aan de huidige, minder traditionele samenlevingsvormen.opzeg voor renovatiewerken: op dit vlak wordt de wetgeving soepeler, zodoende kan de verhuurder na het verstrijken van de eerste driejarige periode op ieder ogenblik de huurovereenkomst opzeggen wegens renovatie- en/of verbouwingswerken.niet-geregistreerde huurcontracten van korte duur: kan - net zoals vroeger reeds mogelijk was voor hun varianten van 9 jaar - door de huurder opgezegd worden zonder enig opzegtermijn of -vergoeding. Evenwel moet de huurder de verhuurder wel informeren m.b.t. deze opzeg.opzegmogelijkheid voor de huurder bij huurcontracten van korte duur: vroeger was er nogal wat onenigheid of de huurder een contract van korte duur al dan niet voortijdig kon opzeggen. Op dit vlak werd besloten dat de huurder vanaf de inwerkingtreding van de nieuwe regelgeving de huurovereenkomst van korte duur op ieder ogenblik kan beëindigen, mits een opzegtermijn van drie maanden.

*Samenwonenden en medehuur
Bij jongeren wordt het concept medehuur of co-housing steeds populairder. Onze vroegere wetgeving was echter niet volledig aangepast aan deze woonvorm. Voor feitelijk samenwonenden (bv. 2 vrienden die samenwonen) wordt voorzien in een systeem van facultatieve toetreding. In casu zal men de verhuurder verzoeken om akkoord te gaan met een nieuwe huurder. Weigert de verhuurder de nieuwe huurder goed te keuren, dan kunnen de huurders zich tot de rechtbank wenden. De rechtbank op zijn beurt zal uitspraak doen over de eventuele contracttoetreding (op basis van o.a. solvabiliteit). Daarenboven zal het voor de medehuurdersook mogelijk zijn om de huurovereenkomst ten persoonlijke titel op te zeggen. Dit staat in schril contrast met de vroegere wetgeving die bepaalt dat een opzegging steeds door alle huurders samen moet gebeuren. De vertrekkende medehuurder dient in dit geval wel een nieuwe huurder voor te stellen, die op zijn beurt moet goedgekeurd worden door de verhuurder. Gebeurt dit niet, dan zal de huurder die vertrekt nog zes maanden kunnen aangesproken worden om huurachterstallendie naderhand nog ontstaan, te voldoen. Ook voor wettelijk samenwonenden is een aparte regeling uitgewerkt. Indien een wettelijk samenwonend koppel beslist om uit elkaar te gaan, dan dienen de huurders onderling overeen te komen wie de huurovereenkomst zal overnemen. Bereiken de huurders geen akkoord, dan zal de rechter finaal moeten beslissen. Opmerkelijk is dat de goedkeuring van de verhuurder hier niet gevraagd wordt. Eenzelfde regeling geldt tevens voor gehuwden die beslissen te scheiden.

*Huurwaarborg
Één van de belangrijkste wijzigingen is de verhoging van de huurwaarborg van 2 naar 3 maanden. Vroeger was het in bepaalde gevallen al mogelijk om een huurwaarborg van 3 maanden overeen te komen, maar ook de wettelijke huurwaarborgvormen - de huurwaarborg op een geïndividualiseerde rekening in het bijzonder - zullen vanaf heden opgetrokken worden naar 3 maanden. Tegelijkertijd met de verhoging van de huurwaarborg, werd tevens de huurwaarborglening ingevoerd. Zwakkere huurders zullen zo de mogelijkheid krijgen om een huurwaarborglening aan te gaan. In concreto zullen deze huurders op anonieme wijze een lening kunnen aangaan met de Vlaamse overheid teneinde hun huurwaarborg samen te stellen. Op die manier kunnen zij hun kansen op de huurmarkt verhogen.

*Kosten en lasten
Wie moet instaan voor bepaalde kosten, is meer dan eens een heikel punt tussen huurder en verhuurder. De Vlaamse Regering kreeg dan ook de mogelijkheid om een (niet-limitatieve) lijst op te maken die zal dienen als richtlijn bij onzekerheden. Bovendien is de huurder ook verplicht om de verhuurder stipt te informeren als er bepaalde herstellingswerken dienen te gebeuren. Zo heeft de verhuurder de mogelijkheid om snel in te grijpen en eventuele bijkomende schade te vermijden *Verzekeringen Op vlak van verzekeringen zijn enkele belangrijke aanpassingen doorgevoerd. Enerzijds wordt de aansprakelijkheid van de huurder uitgebreid tot brand- én waterschade, anderzijds wordt het wettelijk verplicht dat de huurder een brandverzekering afsluit voor de huurwoning die hierbij brand- en waterschade dekt.

*Woningkwaliteit
De verhuurder is verplicht een huurpand af te leveren dat overeenstemt met de bepalingen van de Vlaamse Wooncode. Voldoet een woning bij aanvang van de huurovereenkomst niet aan deze vereisten, dan kan de nietigheidssanctie worden uitgesproken met een teruggave van de betaalde huurgelden tot gevolg. Het enige waar de verhuurder dan nog aanspraak op kan maken is een bezettingsvergoeding vanwege de huurder. Het tijdstip van het ontstaan van de gebreken zal hierbij doorslaggevend zijn om te bepalen of een huurovereenkomst nietig verklaard wordt. Het conformiteitsattest kan hier een belangrijke rol spelen. Indien de verhuurder bij de aanvang van de huurovereenkomst een conformiteitsattest had - dat maximum 3 maanden oud was -, geldt dit immers als (weerlegbaar) vermoeden dat het pand in goede staat werd afgeleverd. Er wordt nog geen algemene verplichting voor een conformiteitsattest ingevoerd, maar als de verhuurder een opzeg voor renovatie geeft, dan moet hij na de beëindiging van deze werken wel verplicht een conformiteitsattest aanvragen.

*Overlijden van de huurder
Komt de huurder te overlijden, dan blijft de huurovereenkomst normaliter verder bestaan. Dit brengt de nodige problemen en onzekerheden met zich mee, enerzijds omdat verhuurders niet op de hoogte zijn van deze regelmentering, anderzijds omdat de procedure tot ontbinding bij een onbeheerde nalatenschap lange tijd kan aanslepen, wat een groot inkomensverlies voor de verhuurder kan betekenen. Er werd getracht deze problematiek aan te pakken door te voorzien in een automatische ontbinding van het huurcontract op het einde van de tweede maand na het overlijden, met daarbij - naast de betaling van het huurgeld voor deze twee maanden - de betaling van een vergoeding ten bedrage van één maand huurgeld. Willen de erfgenamen van de overleden huurder de huurovereenkomst toch verder zetten, dan dienen zij dit tijdig te melden aan de verhuurder.

Contacteer Immo Margriet

Probeer een ander beeld