29/08/2020

Huis verkocht maar nog niet verhuizen: bezettingsvergoeding

Eigenaars die hun huis verkopen maar toch nog niet onmiddellijk willen verhuizen, het komt in de praktijk meer en meer voor. Welke vergoeding kan de koper hiervoor vragen? Wat bij eventuele schade? En hoe denkt de fiscus erover?

Zeker in deze coronatijden is het geen abnormale situatie dat verkopers nog niet kunnen
verhuizen zodra met het ondertekenen van de akte bij de notaris de verkoop definitief is. Bijvoorbeeld omdat hun nieuwbouwwoning enkele maanden later klaar is dan gepland.

Koper en verkoper zetten hun afspraken beter op papier. Dat kan in het compromis en in de aankoopakte. De clou is wel dat doordacht te doen, als u onaangename verrassingen wilt vermijden. Het is in elk geval af te raden om te spreken van huur. Want dan gelden de strenge, dwingende regels van woninghuur.

BEZETTING TER BEDE
In het jargon spreekt men van een ‘bezetting ter bede’, een tijdelijk contract in afwachting van de definitieve bestemming van het goed.
In ongeveer de helft van de gevallen betaalt de verkoper een bezettingsvergoeding voor de maanden dat hij nog in zijn verkochte woning blijft wonen. Dat bedrag kan in lijn liggen met de huurprijs van vergelijkbare woningen in de buurt, maar net zoals de aankoopprijs moet dat worden afgesproken tussen de koper en de verkoper. Ontvangt de koper zo’n bezettingsvergoeding, dan
zal hij er in zijn personenbelasting op belast worden zoals het geval is bij reguliere huurinkomsten.

VERBLIJF VERREKENEN IN AANKOOPPRIJS
Het gebeurt ook dat de verkoper zonder vergoeding nog enkele maanden mag blijven van de koper. Meestal wordt dat verrekend in de aankoopprijs die de koper betaalt. In plaats van dat de verkoper bijvoorbeeld gedurende zes maanden 1.000 euro bezettingsvergoeding
betaalt, betaalt de koper bij het verlijden van de akte 6.000 euro minder. Belangrijk om weten is dat de koper registratiebelasting moet betalen op de last dat de verkoper er nog een tijd mag blijven wonen. De registratiebelasting bedraagt voor de gezinswoning in Vlaanderen 6 procent. Op 6.000 euro komt dat neer op een extra aanslag van 360 euro.

GRONDIGE PLAATSBESCHRIJVING
Zeker als de verkoper nog enkele maanden in de woning blijft, is het verstandig een grondige plaatsbeschrijving op te stellen waarin u noteert in welke staat het goed zich bevond bij het verlijden van de authentieke akte. Dat kan, maar hoeft niet door een deskundige. De verkoper is verplicht het goed in tussentijd als een goede huisvader te gebruiken. De verkoper
moet erover waken dat het huis op het einde van het gebruik in dezelfde toestand aan de koper kan afgeleverd worden als waarin het zich bevond bij het afsluiten van de koopovereenkomst. Dat vloeit voort uit de leveringsplicht van de verkoper.

AANSPRAKELIJKHEID
Belangrijk is dan ook dat de verkoper zijn aansprakelijkheid bij het gebruik van het pand dekt door
een passende aansprakelijkheidsverzekering. Neem die verplichting op in de notariële akte.
Maar ook de koper moet zich vanaf dat hij eigenaar wordt als eigenaar verzekeren.
Maak ook meteen afspraken over de kosten en lasten die de verkoper in die periode moet betalen.
Het spreekt voor zich dat de verkoper zijn gas-en elektriciteitsverbruik blijft betalen, net zoals het
verbruik van andere nutsvoorzieningen. Maar het kan geen kwaad om ook af te spreken wie de kosten van bepaalde herstellingen draagt als die zich opdringen.

SPECIFIEKE VERTREKDATUM
Vergeet niet in de akte vast te leggen tegen welke specifieke datum de verkoper de woning ten laatste moet verlaten. Weigert de verkoper dan vrijwillig het pand te verlaten, dan kan de koper onmiddellijk met de koopakte een deurwaarder aanspreken om de verkoper uit te zetten. Best die die waarschuwing al in de akte vermelden, met de verduidelijking dat de kosten van die uitdrijving ten laste zijn van de verkoper.

DE 5 GOUDEN TIPS:

1. Betaalt de verkoper een vergoeding, spreek dan van een bezettingsvergoeding in plaats van huur.
2. Waardeer de bezettingsvergoeding in de aankoopakte.
3. Maak afspraken over de kosten en lasten die de verkoper moet blijven betalen in de periode na
de verkoop dat hij het huis nog bewoont en over wie mogelijke schade moet vergoeden.
4. Koper en verkoper moeten zich voldoende verzekeren in de tussenperiode.
5. Bepaal in de akte al tegen welke specifieke datum de verkoper moet vertrekken.

Wij schatten uw woning vrijblijvend